A fejlécben lévő épületfotón nem családi ház szerepel, viszont az ingatlanfejlesztők válaszát mutatja a kérdésre. Kép a Váci Úton lévő, 70-es években épült, pár éve elbontott Volga szálló helyén álló Vision Towers irodaházat ábrázolja. (Tervezője a 3H építész stúdió)
Családi ház építésnél is gyakran találkozom a kérdéssel, hogy melyiket érdemes: felújítani, vagy teljesen újat építeni.
Vonzó lehet az a telek – főleg anyagi megfontolásból – amelyen áll egy 60-as, 70-es években épült ház, mely beton alappal, szigetelt falakkal és vasbeton födémmel rendelkezik. Egy ilyen épület általában régebben beépült, központibb helyen található, így telekként is értékes.
Egy nagyobb, panorámás üres telek viszont szinte ugyanennyibe kerül, viszont az “csak” egy telek, így az drágának tűnik.
A komplett felújítás is “drága”
Ezzel talán nem mondtam újdonságot. 🙂 Ha új ház építés helyett anyagi okokból úgy dönt, hogy inkább átépít, felújít, akkor számoljon sok bontással, új válaszfalak építésével, új gépészeti vezetékek: víz, szennyvíz, gáz, villany kiépítésével, új aljzat, új víz és hőszigetelések, burkolatok építésével, nyílászárók cseréjének költségével!
Az épület teljes költségének 10-15% teszik csak ki a teherhordó falak, pillérek! A födém, áthidalók és az alapozás további 15-20%, a tetőszerkezet pedig 10-15 %. Átépítésnél, felújításnál jobb esetben is csak a teherhordó falak, az alapozás és a födém, némi vakolat, esetleg a tetőszerkezetet marad meg, így is csak a teljes építés költségének 30-45%-át spórolhatja meg.
Ez az arány a korszerű gépészettől (hővisszanyerős szellőztetés, napelem, talajszonda, intelligens vezérlés. stb) mentes házra vonatkozik, ha ilyesmit is szeretne, akkor ez a % még kisebb!
Felújításnál azt kell megvizsgálni, hogy a meglévő épület elrendezése, a tájolása megfelelő-e. Kialakítható-e elég szoba, illetve mennyi tartófalba, födémbe kell belebontani, hogy igényeinek megfeleljen?
Érdemes egy jó építészt is megbízni, hogy készítsen egy-két vázlatot, hogy tenné élhetővé a kiszemelt épületet.
Akármilyen gondosan is lesz megtervezve a felújítás, lehet, hogy bizonyos helyiségek kisebbek és kevésbé világosak tudnak csak lenni az adottságok miatt. Lehet, hogy a gépjármű behajtó keskeny marad, vagy csak sok lépcsővel lehet kimenni a kertbe, esetleg a régi és új részek találkozásánál lesznek kevésbé esztétikus síkváltások, dilatációk, stb. A felújításnál ilyen és ehhez hasonló kompromisszumokkal kell számolni.
Új házat érdemes építeni
Ha a teherhordó falakba több helyen bele kell bontani, és a határoló, főfalak sincsenek teljesen jó helyen, mert megváltoztak az építési előírások, vagy azóta túl közel épült a szomszéd, takarja a kilátást, a fényt stb, vagy ha új tetőt, több nagyobb kiváltást akar készíteni, akkor érdemes átgondolni a meglévő épület teljes bontását és új ház építését.
Újat építeni egyszerűbb. Átépítésnél, felújításnál, 5-10%-al magasabb díjakkal számol a kivitelező is, a nem várt bonyodalmak miatt. Építészként is sokkal szerencsésebb új házat tervezni, mint felújítást. A végeredmény sokkal jobb tud lenni, ha a kötöttségek nem kötik gúzsba a tervező kezét.
Illetve ha van keret és nem ragaszkodik a belváros közelségéhez, akkor a cikk elején felvetett másik variáció, a nagyobb, üres telek a legjobb választás, hiszen egy 18-20 m széles telekre világosabb, tágasabb, jobb arányú ház építhető, mint egy 10-12 m szélesre.
Nyilván egy régebben épült, díszes belvárosi épület bontása nem indokolt, ilyenkor alkalmazkodni kell a meglévő házhoz, és azt szépen felújítani, bővíteni, pláne ha az helyi, vagy más műemléki védelem alatt is áll.